Fermage et baux ruraux

Le statut du fermage est encadré par le code rural et de la pêche maritime et quelques arrêtés préfectoraux.

Bail rural

Les baux ruraux, et les fermages qui en découlent, concernent "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter" (article L411-1 du code rural et de la pêche maritime).

Il existe des modèles de contrat type de bail rural :

• un modèle national,
• un modèle départemental  général,
• un modèle départemental viticole .

Pour en savoir plus sur le bail rural, cliquer ici.

Le cadre réglementaire local comprend également :

• un arrêté de 1974 fixant des seuils en deçà desquels le statut du fermage ne s'applique pas  (1ha pour le cas général des terres de polyculture et herbages),
• un arrêté de 2021 indiquant la part de surface louée susceptible d'être échangée ,
• un arrêté de 1968 fixant la liste des travaux pouvant être effectués par le preneur  sans l'accord préalable du bailleur.

Fermage

La fixation du loyer d'un bail rural (fermage) n'est pas laissée au libre choix des parties contractantes. Son mode de calcul est encadré par arrêté préfectoral, et son évolution dans le temps est définie par arrêté ministériel  tous les ans.

L'indice national des fermages s'établit pour l'année 2023 à 116,46. La variation de l'indice est donc de +5.63 % en comparaison de 2022. 

En Deux-Sèvres, pour la rédaction de nouveaux baux, les montants des fermages ont été définis par des arrêtés préfectoraux actualisés le 19 septembre 2023 :

• arrêté déterminant les valeurs locatives normales des terres nues et des bâtiments d'exploitation ,
• arrêté fixant les minima et maxima des  loyers des bâtiments d'habitation relevant du statut du fermage .

Le prix de chaque fermage est constitué, le cas échéant, des loyers de trois catégories de biens différentes : les bâtiments d’habitation, les bâtiments d’exploitation, et les terres nues. Il est donc recommandé de scinder, dans les baux ruraux, les différents loyers, pour en faciliter la lecture ultérieure et l’application des évolutions propres à chacune des trois catégories de biens. Il est également fortement recommandé d'établir des états des lieux portant sur les biens mis en locations.